Realitní agent, nebo vlastní hledání? Rozdíl je v čase a rizicích

Realitní agent kupujícímu hlavně šetří čas a pomáhá ohlídat rizika, vlastní hledání zase ušetří provizi a dá víc kontroly. Co je rozumnější, záleží na zkušenostech, času a složitosti koupě. Ilustrační příběh páru, který po svatbě kupuje první byt, ukazuje, kde se oba přístupy liší a čemu věnovat pozornost bez ohledu na volbu.

Zadání: dva přístupy, jeden byt

Petra a Tomáš plánují koupi bytu v krajském městě. Mají hotovostní rezervu a dohodnutý hypoteční úvěr. Petra by hledala sama, Tomáš by raději najal agenta. Oba mají pravdu, jen se liší v tom, co kdo čeká. Jejich situace je ilustrační, ale většina kupujících řeší podobné otázky.

Co realitní agent opravdu dělá

Dobrý agent vybere nabídky podle zadání, domluví prohlídky, zná lokalitu a umí posoudit cenu. Připraví podklady, pomůže vyjednat podmínky a hlídá termíny. Zná také postup u katastru a doporučí kroky, které by laik mohl přehlédnout.

Realitní zprostředkování upravuje zákon, který stanoví, jak má zprostředkovatel jednat s klientem a že musí informovat o smlouvě i o odměně. Smlouvu o zprostředkování čtěte pozorně, než ji podepíšete.

Co zvládnete bez agenta

Hledání nabídek na veřejných portálech zvládne každý. Prohlídky také. Stejně tak si můžete nechat poradit od známého, který se v oboru vyzná. Sami ušetříte provizi a máte jasno, kdo za vás jedná.

Problém nastává u právních a technických detailů. Kdo nechodí na prohlídky se znalostí stavebních vad, snadno přehlédne vlhkost, špatné rozvody nebo nevyřešené společné prostory. Kdo nezná katastr, nemusí poznat zástavu nebo věcné břemeno.

Ověření nemovitosti: kontrola, kterou nevynechávejte

Ať jedete s agentem, nebo bez něj, vyžádejte si aktuální výpis z katastru nemovitostí. Ověříte vlastníka, zástavní práva, exekuce, věcná břemena a omezení nakládání. Zjistěte stav společných částí domu, připravované opravy, výši fondu oprav a zápisy ze schůzí.

Požádejte o prohlídku s odborníkem, pokud se zdá byt rizikový. Prohlídka profesionálem stojí méně než oprava odhalená po koupi. U družstevních bytů a bytů s pozemky platí zvláštní pravidla, která je třeba probrat s právníkem.

Smlouvy a úschova peněz

Při koupi se obvykle podepisuje rezervační smlouva a poté kupní smlouva. Rezervační poplatek nebo záloha mají být upravené tak, aby se vám v případě selhání vrátily. Kupní cena se často platí přes úschovu u advokáta nebo notáře, aby peníze dostal prodávající až po zapsání vlastnictví.

Vlastnické právo vzniká vkladem do katastru nemovitostí. Smlouvu si před podpisem nechte projít právníkem, ať už ji sepisuje agent, nebo prodávající. Neplaťte větší částky bez smlouvy.

Jak by to mohlo dopadnout

Petra našla byt sama, ale prohlídky chodila v pracovní dny po práci a za měsíc viděla jen čtyři nabídky. Tomášův agent za stejnou dobu zorganizoval osm prohlídek, upozornil na byt s nevyřešenou přístavbou a pomohl vyjednat termín předání. Za to požadoval odměnu, která se promítla do celkových nákladů.

Který z nich vyhrál? Záleží, co vám je dražší: čas, nebo peníze. Pro pár, který pracuje na směny a nezná místní trh, bývá agent výhodnější. Pro někoho, kdo má čas, zná oblast a umí číst smlouvy, je výhodnější vlastní cesta, zejména pokud si objedná právní kontrolu.

Na co se dívat při prohlídce

Při první návštěvě sledujte rohy místností a okolí oken, kde se objevuje plíseň. Otevřete okna a odposlouchejte hluk z ulice. Zkuste, jak teče voda, jestli funguje odtok, zásuvky a vypínače. Ptejte se na stáří rozvodů, výměny oken a stav střechy nebo výtahu.

U panelových a starších domů se ptejte na revitalizaci, zateplení a fond oprav. Vyžádejte si také energetický štítek a údaje o ročních nákladech. Poznámky si pište na místě, po třetí prohlídce se byty slijí.

Srovnání podle situace

Situace	Spíš agent	Spíš vlastní hledání
Málo času na prohlídky	Ano	Obtížně
Zkušenost s koupí	Není nutná	Ano
Složitý právní stav	Ano, s právníkem	Jen s právníkem
Jasně zadané hledání	Podle potřeby	Ano

Kdo platí provizi a co si ohlídat

Provizi u koupě obvykle platí ten, kdo s agentem uzavřel smlouvu, tedy často prodávající, někdy kupující. Vždy se ptejte předem, kdo a kolik bude platit, a zda je odměna uvedena ve smlouvě. Pozor na výhradní smlouvy, které vás vážou na dlouhou dobu.

Agent má být nestranný a informovat o vadách nemovitosti, které zná. Pokud se vám nezdá, požádejte o písemné vysvětlení, případně se obraťte na Českou obchodní inspekci.

Časté otázky

Musím mít agenta, když kupuji byt?

Ne, není povinný. Koupit můžete i přímo od majitele. Důležité je ověřit nemovitost a mít písemnou smlouvu, ideálně prověřenou právníkem.

Jak poznám spolehlivého agenta?

Mluví konkrétně, ukazuje podklady, odpovídá na otázky bez uhýbání a nevyvolává tlak. Smlouvu o zprostředkování vám dá k přečtení předem.

Kdy platí kupní cena?

Nejčastěji přes úschovu po podpisu smlouvy a před vkladem. Přesné podmínky určuje smlouva, proto je pečlivě čtěte.

Zdroje

• Český úřad zeměměřický a katastrální
• Ministerstvo pro místní rozvoj ČR
• Česká obchodní inspekce